建物が倒壊寸前と言い切れない場合の賃貸借契約の終了について

建物が倒壊寸前と言いきれないような場合は、賃貸借契約は終了とならないのでしょうか?

  • 本Q&Aは、あえて入居者の立場からの質問形式となっています。
  • アットランダムな質問で、現実に即した知識の吸収を目指しています。
  • 入居者から高評価をもらい、行列の出来るアパートを目標としています。

他の事情と合わせて「正当事由」ありとして「解約申入」(更新拒絶)が認められることはあります

建物の賃貸借契約が終了する場面としては、「解約申入」や「更新拒絶」が規定されています(借地借家法26条~)。

この場合,解約申入などの通知を出せば自動的に「契約終了」となるわけではありません。オーナー・賃借人の双方の建物使用の必要性などを総合的に考慮して、「正当事由」があると認められなければ賃貸借契約は終了しません(借地借家法28条)。

「正当事由」の判断の中に,「建物老朽化」「建物の立て替えの要請」も含まれます。

この点、一般的に、「一定の明渡料の支払を条件に,正当事由を認める」ことがほとんどです。「正当事由の不足分を明渡料で補填する」(補完性,補充性)と説明されています。

逆に言えば,「老朽化の程度が非常に高い」という場合は、明渡料ゼロということもあります。

実際に、建物の倒壊の危険性が高い、というケースで、明渡料ゼロでの「解約申入」が認められた(正当事由ありとされた)裁判例もあります。この裁判例では、他の事情として、賃借人が対象建物への入居(営業)の必要性が低いことも重要な判断要素となっています。