サブリース民泊についてー賃貸を転貸するー

住宅宿泊事業者(ホスト)に立ちはだかる法規制、そのうちサブリース「転貸(又貸し)」に関して、その対応策を誤ると大変なことになります。対策まで含めて解説していきます。

賃貸物件で民泊を行う際の注意

ほとんどの賃貸物件は原則的に転貸が禁止されています。

賃貸物件を借りてきてAirbnb経営を行おうとしますと、ほとんどの人は早速法令違反に陥ります。なぜかと言えば、賃貸マンションは原則的に、転貸(又貸し)が禁止されているからです。

転貸は、「賃貸借契約」の中で禁止されています。

「賃貸借契約」の中で、「転貸禁止」の旨が大原則とされているのです。
賃貸借契約書に記載が漏れていても、民法の中でも禁止されているのです。

民法612条は次のような規定をおいています。

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲渡し、又は賃借物を転貸することができない(1項)
賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる(2項)

したがって、契約書に無断転貸を禁止する記載がない場合でも、賃貸人に無断で物件を第三者に転貸することは、原則として解除事由に該当します。

無論、「転貸しても良い」とハッキリ書かれていれば、転貸は違反となりません。

無断転貸はあちこちからバレる

不正な民泊を通報する会社が登場してきました。大家さんや管理会社は、自分の利益を守るためにこうした会社に委託し、無断転貸オーナーを突き止めています。

京都市、札幌市などが民泊通報窓口を設置しています。

民間でも広まっており、一例ですが、以下のようなホームページもあります。

以下ホームページより引用します。

あなたのマンション、違法民泊で近隣住民に迷惑をかけていませんか?

  • 最近スーツケースの外国人が増えた。
  • 友達、遊びに来た、と片言を繰り返す。
  • 共有スペースで騒いでいたり、汚される。
  • 通路/廊下、所構わずゴミを捨てる。
  • ゴミの分別がされていない。

サービス内容

  • 違法民泊に使用されている部屋番号まで特定します。
  • 「友達、遊びに来た」等の言い訳ができない証拠を掴みます。
  • 共有スペースでの迷惑行為の証拠を掴みます。
  • 法律専門家による賃貸借契約およびマンション規約等の改善。

賃貸物件を民泊許可物件にするためには

正規な民泊経営をするには、無断転貸は避け、きちんと大家さんや管理会社からの承諾を得ましょう。民泊転貸が可能な物件を工面するには、いくつかの方法があります。

大家さんにお願いしてみる。

家賃アップや敷金額アップを提示して、大家さんにメリットを作り説得する方法。

ただ、立ち入る人の数が増えれば、それだけ汚破損の確率が上がってくるので、厳しいと思われます。

また、マンションの管理規約も、転貸や事業を禁止していることが多く、ほとんどのマンションの管理規約では、民泊のような転貸や収益事業の経営を禁止しています。

民泊許可物件専門のサイトを当たる。

民泊許可物件を専門に扱っている不動産仲介サイトを当たるのが、最も手軽な方法と言えます。

事業用物件を当たる。

「ビルや倉庫」「事務所用」「商業用」「店舗用」などと書かれた物件であれば、Airbnb民泊での転貸を許可してくれる可能性は高いと思います。また、「自宅兼オフィス」タイプの物件も同様に、多くは転貸が可能となっています。

ただ、家賃、保証金等を考えると「採算をとる」という目的では民泊物件に向かないと言えます。

都心/郊外問わず、予約の入りやすいファミリー物件の1泊の相場は7,000円程度と言われています。そのため家賃5~6万円程度で物件を工面できないと、まともなビジネスとして利益を上げるのは難しいでしょう。

仲介業者に探してもらう。

家賃が安く、かつ転貸可能な掘り出し物物件を見つけるには、個人経営の小さな不動産屋がベター。町の不動産仲介業者に探してもらうのが最も良策かもしれません。

大手フランチャイズの場合そもそも、会社の方針として、全面的に「転貸禁止」で統一しているケースが少なくありません。

参考:投機型民泊なら、旅館業法か特区民泊法の認可を取得しないと違法

投機型(家主不在型)民泊なのであれば、そもそも旅館業法(簡易宿所規約)または特区民泊法の認可を取得しなければ、今後違法民泊となって裁かれてしまうため、注意が必要です。