サブリース住宅原賃貸借標準契約書 ~サブリース契約書のチェックポイント~

不動産を運用する際、オーナーが最も確認しなければならないのは契約です。特にサブリース契約は直接入居人と賃貸借の契約を結ぶわけではないため、チェックすべき点があります。今回はそのサブリース契約書のチェックポイントについてみてみたいと思います。

「転貸しを目的」とした賃貸借契約書であるかどうか

サブリース契約は、転貸借を目的とした契約ですから、その旨を明記しているかどうか、転貸の条件、維持管理の内容、サブリース期間中における貸主への報告などを明確にした上で契約を結ぶ必要があります。

契約内容の確認に当たっては、国土交通省住宅局が、「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」とその記載要領などを公表して、全般的な注意点をまとめています。

賃貸住宅におけるサブリース事業とは、賃貸管理事業者が建物所有者(家主)等から建物を転貸目的にて賃借し、自らが転貸人となって入居者(転借人)に転貸するシステムによって行う賃貸管理事業です。
賃貸管理事業者が経営判断を伴う包括的な管理を行うことにより、所有と経営の分離が具現化し、入居者に対してはより質の高い住環境を、賃貸人に対しては経営の安定化をもたらす効果が期待されています。
国土交通省では、平成19年3月に、サブリース事業の当事者間における紛争の未然防止を図るため、「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」を作成しました。
本契約書の作成趣旨を御理解の上、建物を転貸目的に賃借する賃貸管理事業者及び建物所有者(家主)をはじめとする多くの人に積極的に活用されることを期待しています。
国土交通省『サブリース住宅原賃貸借標準契約書』について(HPより))

国土交通省『サブリース住宅原賃貸借標準契約書』について」の中にあるPDFをご覧いただくと、「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」の内容を見ることができますが、契約に当たり、最低限(第1条 契約の締結若しくは目的)にある「転貸しを目的」とした賃貸借契約であるかの確認をして下さい。

例:(契約の締結)
第1条 貸主(以下「甲」という。)及び借主(以下「乙」という。)は、頭書(1)に記載する賃貸借の目的物(以下「本物件」という。)について、以下の条項により、転貸することを目的とする賃貸借契約(以下「本契約」という。)を締結した。

さらにチェックすべき条項

サブリース契約にあたり、さらに次の5つは必ず確認しておいた方が良いでしょう。

① 契約期間
② 契約賃料
③ 更新
④ 免責期間
⑤ 原状回復費用

ワンルームマンションの場合契約期間はほとんどの場合が2年毎の更新です。中には5年という会社もありますが、その場合、②の契約賃料は2年毎に改訂できるなどと記載されているはずです。

③の更新については、サブリースする会社が拒否できる仕組みにもなっています。

後からトラブルにならないためにも、契約に当たり、①~⑤の条項は、最低限確認しておいて下さい。

大谷昭二(日本不動産総合研究所所長)
(サブリース問題解決センター長)