【投資マンション購入】 不動産投資の税務は複雑で間違いが多い!?~ 節税は「現金での物件購入が条件」~

新築ワンルームマンションは節税に不向き!?」でもお話したように「不動産投資は節税になる」とよく宣伝されています。投資用不動産を購入すれば、簡単に利益を確保した上で、損益通算により本業も含めた税金の圧縮ができると言うのです。

例えば、相続税対策として、サラリーマンに新築区分マンションを販売する際、所得税の減税になると説明されているケースが見られます。しかしながら実際には、不動産投資による節税効果はかなり限定されたものです。

「現金での物件購入が条件」など特定の条件下で期待できるものであり、融資を使って物件を購入し、インカムやキャピタルゲインで確実に利益を出す「普通の不動産投資」では、節税はほぼ不可能と言えます。ローンの返済が終わるまではインカムはほとんど赤字になるからです。

住宅ローンを利用すると、減税額より利息の方が高い

住宅ローン比較ラボ」のシミュレーションがわかりやすいので、下記に引用してみます。(赤字は当センターによる)

現金一括購入の場合

物件価格 1500万円
消費税8% 120万円

住宅ローンを15年で組む場合
※固定金利フラット35 1.49%を採用、住宅ローン減税は2013年入居、一般住宅想定

物件価格 1500万円
消費税5% 120万円
利息 176万円
事務手数料 15万円
住宅ローン減税額 10年間合計 103万円

つまり、通常の固定金利などの住宅ローンを組むと、1500万円の場合 利息が176万円で減税額は103万円と、利息が減税額を超えてしまっているため、一括購入の方がメリットが大きいという結論になります。

上記のように、住宅ローンを利用すると、減税額よりも利息の方が上回るため、結果的に損をしてしまうということです。現金一括購入ができる資金があるのであれば、住宅ローンよりも、そちらで購入した方が良いと言えるでしょう。

依頼するなら不動産の税務に精通した税理士に

不動産投資の税務については、その他にも「法人化が有効」との声もよく聞こえてきます。個人がいいのか法人がいいのかは、さまざまな条件によって異なります。

一方で、不動産投資の税務は非常に複雑となるため、税理士に任せる人がほとんどしょう。しかしながら、税理士の中には不動産の税務に精通していない人が多く見受けられます。本来はもっと節税できる状況でありながら、適切な対策がとられていないケースは珍しくありません。

税金対策でも、不動産に関係するとなると、「税金のプロに任せれば安心」というわけにはいかないのが実情のようです。不動産には不都合な真実が多々潜んでいるのです。

現在の市況では「破綻リスクが高まっている」

解決センターの相談事例ですが、高年収のサラリーマンで、融資を受けやすい地方銀行を使い、個人名義で、1Rマンションを購入した方がいらっしゃいます。

これは、法人名義で使える金融機関があるのにもかかわらず「まずは個人名義で実績をつくりましょう」「融資がついた順で購入できるので、融資結果が速く出るこの金融機関しか使えません」などと業者から言われて個人名義で購入してしまった代表的なケースです。

この場合、限度額に近いようなオーバーローンを組み、個人の属性をギリギリまで使い切ってしまうことになります。そうなると、突然の借入(補修等)の融資が通らない事態に陥ってしまう可能性出てしまうのです。

数年前であれば今より安い価格で購入できて、高利回りが得られる好条件の物件がありました。収益性が高ければ、例え金利の高い銀行からフルローンで借りていても、少々収益計算が甘くても、破綻する可能性が少ない状況でした。

しかし、物件価格が上昇傾向にある今の市況では、「破綻リスクが高まっている」と言わざるを得ません。

不動産業者だけでなく不動産投資ビジネスを展開するコンサルタントにも気を付ける必要がある

解決センターの相談事例の中には、名前を聞けば誰もが知る株式上場されているような大手業者の中でも詐欺的な行為を行なっていたり、銀行もたった3日でアパートローンの融資をつけていたり、物件調査もまったく行っていない場合も見受けられます。

困った状況になると、不動産投資コンサルタントや、著名投資家などに相談に行かれる方が増えているようですが、そういった方々が状況を俯瞰し、正しい判断ができるとは限りません。特に最近は「にわかコンサルタント」が急増しており、高額なコンサル費用だけとられ、全くメリットは無かったいう話も伺います。

不動産業者だけではなく、その周辺でビジネスを展開している人々にも気をつける必要があると言えます。

大谷昭二(日本不動産総合研究所所長)
(サブリース問題解決センター長)