【専門家に相談を】サブリースアパート建築請負・賃借一体型契約での注意ポイント

本来、家賃保証は、入居が決まりやすい物件でしか行われません。管理会社もプロなので最初から入居者がつかない、場所では家賃保証をしません。

つまり、逆説的ですが、家賃保証をするということは、きちんと経営(自主経営)さえすれば、ちゃんと入居者がつく物件なのです。

オーナーの自己防衛が必要

サブリースアパート建築請負・賃借一体型のものは、現在の法律では単に建物請負契約と賃貸借契約の問題として扱われ、しかも賃貸借契約の場面では、借主(業者)が借地借家法で保護される賃借人として扱われるという、実態に合わない形でしか、法律が適用できないということにあります。

このような状況下の中では、オーナー、またはオーナーになろうとする方が、契約に入る前に「自己防衛」をする必要があります。そのためには、次の最低12項目を、業者に十分に説明させ、書面にしてもらうことが必要です。

守るべき12項目・書面で確認を

  1. 請負契約書のチェック
    1. 間取りも、仕様もほぼ確定し、住宅設備を決め、追加工事の費用も把握し、
      初めて契約書に判子を押します。そして、契約書には、必ず仕様書や図面、見積書を添付します。仕様と価格が曖昧なままでの契約をしては、絶対ダメです。
    2. 請負契約は途中解除できるのかの確認。
      途中解除した場合に違約金・手付金はどうなるのかをチェック
  2. 見積書を第三の専門家に精査を依頼する。
    建築請負・賃借一体型契約では、工事費用に、家賃保証の損を含ませています。
  3. 一括借上は解除されることがあるのかを確認。
    中途解約条項の有無と、一方的に解約したケースがあるのか否かの確認が必要です。また、その解約の理由を聞くことです。
  4.  解除した後の居住者との関係はどうなるのか。
    一方的に解約したケースの場合、管理会社が入居者の情報をきちんと教えてくれないこともあります。そうなると困るのは、入居者との連絡です。まずは家賃の振込先口座が変更になったことを伝えなければなりません。連絡先が分からないままでは、解約したにも関わらずサブリース会社に家賃が振り込まれてしまうかもしれません。そうなれば、家賃を回収するのは難しいものです。
    そこで良く問題になるのが更新料や敷金の取り扱いです。あらかじめ更新の際には、更新料が必要であることを伝えていないかもしれません。また、管理会社が入居者から預かった敷金がきちんと引き引き継がれないこともあります。
    予め入居条件を確認しておかなければ、後から大きなトラブルにつながることもあるのです。
  5. 解除になった時のアパート内の付属物はどうなるのか。
    付属物はリース物件なのか、所有者はだれになるのか。
  6. 家賃保証何年なのか。
    期間は、大事な事なので、再度、確認が必要です。更新の件も確認が必要です。
  7. 家賃の決定権は
    家賃保証をする代わりに、管理会社は自由に家賃を決めてしまいます。
    さらに、敷金・礼金なども同様です。
    これにより、本来入ってくるはずの金額が大きく減ってしまいます。
  8. 家賃保証期間中に減額について
    減額の事例があるのかの確認が必要。それはどんなときなのか。
    また、減額率の上限はあるのか。
  9. 建物の保守(修繕等)はどなるのか。保守契約の見通しは。変更があるのか。
    大規模修繕・塗装工事等大きな出費が発生する場合があります。この工事時期の確認や、小修理の内容及びこれら負担について確認しておく必要があります。
  10. オーナーに新たな負担が発生することは。どんな負担が予想されるのか。
    サブリース契約だからといって、入居者が退去した場合の内装費やエアコンや給湯器といった設備の修繕費は管理会社が負担してくれるわけではありません。オーナーの負担となります。サブリース契約で防げるリスクはあくまで空室のみです。
  11. 新たな負担が必要になった時に、それを承諾しなかったらどうなるのか。
    太陽光発電パネル、セキュリーティシステムの導入、Wi-Fiの設置、さまざまな提案がなされることがあります。断ると、中には家賃減額、契約解除まで、いく場合もあります。
  12. 建物の瑕疵で、居住者の生命身体財産が損害を被った場合、最悪、業者だけでなく、オーナーも賠償責任を負う可能性があります(民法717条)。ご自分の建物には、十分に注意を配らことが必要です。
    居住者から、建物に関する苦情があった場合は、オーナーに通知してもらうことを約束してもらうことが必要です。
    賃貸借に関する苦情は、オーナー自身、一括借上で業者任せが多いいのですが、こと建物に関する苦情は、自分の所有物に関することです。情報提供してもらうことが必要です。

大谷昭二(日本不動産総合研究所所長)
(サブリース問題解決センター長)

参考: