「建物状況調査」を義務付け宅建業法を改正(1)

インスペクションの意向を確認して斡旋することを宅建業者に義務付

2018年4月から施行予定の宅地建物取引業法の一部改正法案では、その内容としては媒介契約の締結時に売り手に対して建物状況調査(インスペクション)の意向を確認して斡旋することを宅建業者に義務付けている。

以下に「宅地建物取引法の一部を改正する法案」(国交省)の冒頭を引用する。

●宅地建物取引業法の一部を改正する法律案
既存の建物の流通を促進するとともに、宅地又は建物の買主等の利益の保護を図るため、宅地建物取引業者に対し、建物の構造耐力上主要な部分等の状況の調査を実施する者のあっせんに関する事項の媒介契約書への記載、当該調査の結果の買主等への説明等を義務付けるとともに、宅地建物取引業者を営業保証金等による弁済の対象から除外する等の措置を講ずる。

宅建業者に対する3つの義務

日本の中古住宅流通市場は欧米諸国に比べて非常に低い水準にあり、政府は中古住宅市場、リフォーム市場を20兆円規模まで増加させることを目標としており、そのための施策として今回の法改正が行われた。

法改正におけるポイントは、不動産取引のプロである宅建業者が専門家によるインスペクション(建物状況調査)の活用を促すことで、売り主及び買い主が安心して既存住宅を取引できる市場環境を整備しようとするものだ。インスペクションの内容としては基礎や外壁のひび割れ、雨漏りの有無など、住宅に隠れた瑕疵がないかを調査することだ。

中古住宅の取引における情報提供の充実を図るため、宅建業者に対して下記3点を義務づけている。

  1.  媒介契約の締結時に、インスペクション(建物診断・検査)事業者の斡旋に関する事項を記載した書面を依頼者に交付する。
  2. 買主などに対して、インスペクション結果の概要などを重要事項として説明する。
  3. 売買などの契約の成立時に、建物の状況について当事者(売主・買主など)双方が確認した事項を記載した書面を交付する。

ちなみに説明義務の対象は、戸建の場合には、基礎・壁・柱などの構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分として、屋根・外壁・開口部などの建物の重要な部分となる。

中立的な第三者を加えることで買主と売主の情報格差を埋める

これまでの不動産売買の取引において、買主は売主に比べて非常に弱い立場にあった。

インスペクションの実施自体が義務づけられるわけではないが、インスペクションを知らない生活者が多いことから認知の機会を設けることが重要視されている。

同法案ではこのほか、事業者団体に対して従業者への体系的な研修を実施する努力義務を課すことも規定する内容もある。

平成28年3月に閣議決定された「住生活基本計画(全国計画)」において、既存住宅が資産となる「新たな住宅循環システム」を構築するため、建物状況調査(インスペクション)における人材育成等による検査の質の確保・向上等を進める。その様な背景がある。

既存住宅(中古住宅)流通の現状を改善

国土交通省は改正の趣旨は「平成29年2月に創設した既存住宅状況調査技術者講習制度を通じて、既存住宅の調査の担い手となる技術者の育成を進めることにより、宅地建物取引業法の改正による建物状況調査(インスペクション)の活用促進や既存住宅売買瑕疵保険の活用等とあわせて、売主・買主が安心して取引できる市場環境を整備し、既存住宅流通市場の活性化を推進してまいります。」と述べている。

瑕疵保険への加入増加も見込まれる

インスペクションのさらなる効果として、瑕疵保険への加入増加も見込まれる。インスペクションによって、仮に隠れた瑕疵、不具合が発見されなかったとしても、実際に購入後に瑕疵が発見されるリスクはある。その場合に保証してくれるわけではないが、その際に瑕疵保険への加入を行っていることが消費者への強い味方となる。