「レオパレス21問題」で浮き彫り!サブリース問題の発端とリスク

2020年大量のアパートサブリース契約解除が発生する!?
~日本住宅性能検査協会が果たした役割から見る「サブリース問題」~

過去7年間で相談センター(日本住宅性能検査協会)に持ち込まれた事案約450件余の中で、殆どがレオパレス21社絡みであった。これらコンサルの現場経験からサブリース問題の本質を考察し、健全なサブリース制度発展の灯火としたい。

ちなみにサブリース第1号は 矢崎ホワイトビル(1984年3月竣工)と言われ、「サブリース」の一般用語としては日経新聞の記事(1991年8月12日)が最初と言われている。

「落とし穴」が浮き彫り

サブリース業者は、サブリース契約のメリットをセールストークにして、土地所有者に自社または関連建設会社のアパート建設を促すビジネスモデルを構築。1992年の生産緑地法改正で「農地の宅地並み課税」が導入されると、土地の有効活用や相続税対策とも相まって、アパート建設大手4社(大東建託、レオパレス21、積水ハウス、大和ハウス工業)の受注高が大きく拡大していった。

ところが、その一角を占めるレオパレス21とサブリース契約を結ぶアパートオーナーが、大幅な賃料減額や突然の解約を突きつけられるトラブルが相次いだ。これらの事例からは、たとえ30年一括借上げの契約を結んでも将来リスクを抑制できないという、サブリース契約の「落とし穴」が浮き彫りになった。

寄せられたレオパレス21「サブリース契約を巡る相談事例」

  • 物件築年数が4年目にもかかわらず、サブリース業者から賃額減額を求められた。
  • 物件築年数が14年目で、いきなり契約解除の申し入れがあった。
  • 物件築年数が6年目にもかかわらず、止む無く賃料減額に応じたが、その半年後にも再度賃料減額の申し入れがあつた。
  • サブリース業者からの太陽光発電パネルの設置、セキュリティ設備の設置工事の要求を拒否すると、いきなり賃料減額の申し入れがきた。
  • 物件年数が15年目で賃料減額を迫られた。このアパート収入だけでは、次月の原稿返済が不可能なので意図的にデフォルトしたい。競売を覚悟している。

原因は、2008年のリーマンショックか?

そもそもレオパレス21が賃料の大幅減額や契約解除を求める原因は、2008年のリーマンショックにさかのぼる。

単身者用アパートを得意とする同社では、管理する物件の半数近くを製造業者や派遣会社などとの法人契約が占めている。ところがリーマンショックによって向上の稼働率が低下すると、そこで働く派遣社員等の非正規社員が契約を切られ、製造業者者や派遣業者もレオパレス21と結んでいたアパート契約を打ち切った。

同社が管理するアパート物件の空室率は20%を越える水準まで悪化。アパートオーナーに支払う賃料総額が入居者から得る転貸料総額を上回る逆ザヤとなり、賃貸事業の大赤字によって同社のキャッシュフローはきわめて厳しい状況に陥った。

解約に向けて空室状況をコントロール

ただ、実際はリーマンショックだけが原因かと言うと、そうではなく、近隣にどんどん物件を建てたたために、その為空き室が増加、しかも、レオパレスは、空き室状況を調整できる立場にあるので、古い物件を解除してその住人を他の新レオパレス物件に移転させている。

あくまでも、住人の意思と言っているが、「残るとテレビ、冷蔵庫、洗濯機、ベッドといった家財道具インターネットも使えなくなる。近くにもっと新しい物件で、同様の条件で賃貸できる物件がある。」等と説明されれば、住人が移転してしまうことは簡単に想像できる。

やりたい放題の末、自分の利益だけのために、オーナーを切捨てるのは、サブリースを勧誘し、事業を予測・提案した責任者として許されない。市場を無視し、建設した結果、赤字が膨らんで行った。この赤字は自己責任でもあった。結果、レオパレス21は、オーナーに支払う賃料の減額交渉を開始せざるを得なかった。

支払い賃料の引き下げと空室損失引当金戻入益等の発生によって、2013年決算の純利益は2期ぶりに黒字に転換した。だが、そのしわ寄せを受けたのが同社の勧誘によってアパートを建設し、サブリース契約を結んだアパートオーナー。しかも、これまでに多くのトラブルが急激に発生した背景には、同社が取り組む賃料の減額交渉が、実は解約を導くための前提交渉だった。

解約「終了プロジェクト」内部メール

相談センター(日本住宅性能検査協会)が入手したレオパレス21の内部メール(内部告発2011.9月)には、「いよいよわれわれの力が試されるときです・・」。2011年8月10日、同社幹部から各現場責任者に対して「終了プロジェクト」の奮起を促すメールが一斉送信された。

「終了プロジェクト」とは、中途解約条項が結ばれている収益悪化物件について、サブリース契約の解除を図る仕組み。メール文には「内容証明等を積極的に使用し、交渉困難な案件は解約通知を送付して3ケ月後には全室明け渡しとする」よう指示が飛んでいる。

さらに、「10年超の案件は基本的に解約を前提とした交渉を行なう」として、「9月以降の本格的解約目標設定に先立ち、月内に一定の確率で解約に持ち込むためのスキーム・トークフロー・業務フロー等を構築する」と記されている。

また、「解約を辞さない強気の交渉」「オーナーからの解約の話が出ない場合はそもそも提示額が低すぎる」など賃料の大幅減額の提示を促しているほか、10年未満の物件についても賃料減額を目指すように指示している。

文末では、「10年超えは基本解約という意識が足りていなし社員が見受けられるので、各責任者は意識付けを徹底するように」と締めくくっている。上場企業としてのあるべき「公益」の精神の欠片もない内容だ。

入手したメールは社会に対して多大な影響を及ぼすと判断、マスコミ・専門誌に公表した。これを発端として、一般に言われる「サブリース問題」が顕著化して行った。

管理戸数大幅な減少

アパート経営を維持する為に多くのオーナーが大幅な賃料減額を受け入れざるを得なかったとみられ、レオパレス21の管理戸数(12年3月末時点) (決算書p16「管理戸数推移」) が前期比1万5000戸も減少していることから、解約にいたったケースが多数のぼると推測される。

ここで問題なのは、レオパレス21の物件は、前述したようにテレビ、冷蔵庫、洗濯機、ベッドといった家財道具がリース物件として備え付けられていることだ。サブリース契約が解除となれば、これらリース物件はリース会社に返却されるため、入居者は家財道具一式を失うことになる。そのためレオパレス21が入居者に対して近隣のレオパレス物件を紹介することで、契約解除時にはアパートが全室空室になって戻ってくるといった自体が多発した。

借地借家法で保護されるサブリース業者

レオパレス21が賃料減額や契約解除に関して強気な交渉を行なえるのは、サブリース業者がアパートオーナーとの関係において借地借家法で保護されているためだ。

不動産の賃貸借契約を規定している借地借家法は、契約上の弱者である賃借人の保護が立法趣旨。同法32条1項は賃借人に「賃料減額請求権」を認めており。これは強行規定でもある。一連の最高裁判決では、サブリース契約が不動産賃貸借契約である以上、同法32条1項が適用されるとの判断が示されている(最高判 平16・11・8)。

アパートの賃借人が家賃減額を申し出て、受け入られなければ契約期間中であってもアパートから退去することは一般的でありうる話であり、この関係をサブリース契約にあてはめると、賃借人はサブリース業者で、賃貸人はアパートオーナー、サブリース業者が借地借家法で保護されることできわめて優位な立場となり、物件が新しく空室率が低いうちは借上げ契約を継続し、30年一括借上契約を結んでおきながら収益性が落ちたら契約を終了するといった商法を行なえる余地が生じるわけだ。衡平な原則に反する行為と言える。

サブリース業者から一方的な解除

「なんのための30年一括借上げなのか」。家賃の大幅減額と契約解除を天秤にかけられたアパートオーナーからは、こうした疑問の声があがる。

サブリース契約では、賃料見直しの協議で合意できなければ契約が終了する条項や、一定期間経過ごとの修繕に応じない場合には契約を更新しない条項など、サブリース業者側から容易に契約を解除できる条項が目立つ。入居者が変わる際の室内クリーニング等もオーナー側負担になっていることが多い。

80%は全く「長期収支計画」を策定せず

問題は、こうしたリスクやコストなど、アパートオーナーに不利益を及ぼしかねない重要事項について、勧誘するサブリース業者に説明義務を買う法規制が存在しなかった。勧誘時には見通しの甘い説明になるおそれがあり、国土交通省が2004年9月に行なった調査によれば、賃貸住宅の長期収支計画を全く策定していないオーナーが5割近くに上っている。余りにも経営に無関心と言わざるを得ない。

「管理物件の長期的な収支計画」

1.大半の住宅で作成 21社 11.3%
2.半数程度の住宅で作成 22社 11.8%
3.大半の住宅で作成してない 100社 53.8%
4.全く作成していない 43社 23.1%
合計 186社  100.0%

民間賃貸住宅に係る実態調査(不動産業者) 19年6月より)

勧誘時顧客に手渡すパンフレットをみても、「30年間の安定収入」「30年空室リスクなし」など、サブリース契約のメリットを強調するキャッチコピーばかりが目に付き、契約解除に関するリスク説明らいき文言は見当たらなかった。アパート経営に将来にわたって大きなリスクとコストを伴う不動産投資事業であるにもかかわらず、勧誘時の説明不足がトラブルに繋がる原因になっている可能性がある。

衆議院予算委員会で質問

サブリース契約を巡る問題が増え始めていることを受けて、日本住宅性能検査協会(日本不動産仲裁機構)のトラブルコンサル実績及び分析結果に基づき、2013年4月15日衆議院予算委員会第一分科会で共産党の宮本岳志議員が、サブリース契約問題、特にレオパレス21について国交省相手に質問を行なった。

<衆議院インターネット審議中継>
宮本岳志議員(共産党)PM19:48~
衆議院インターネット審議中継 ビデオライブラリ(参考ホームページ
<議事録>
衆議院予算委員会第一分科会議事録(参考PDF)(191KB)

この質疑が発端となり、国土交通省 賃貸住宅管理業者登録制度に、2016年9月から建築提案時から独自のパンフレットやカタログに家賃の減額について記載し、説明する義務を課したが、登録は任意制度であるため、有効性に疑問が残る(参考:賃貸住宅管理業者登録制度賃貸住宅管理業者)。

建築営業には何ら強制力がない

現状は、優秀な登録業者以外は殆ど無秩序の状態である。宅建業法のように賃貸管理に関する業法の制定が必要だ。

さらに、サブリースビジネスの構造がこの問題を根深いものにしている。借り上げ保証をうたい、地主にアパート建築を進めるのはハウスメーカーの営業だ。あくまで建築請負契約とサブリース契約は別物である。今回の改正内容は管理業者に対しての義務であり、建築営業に対しては何らの強制力も持たない

アパートを建ててから賃料減額の説明を聞いたとしても、アパートオーナー側は今更ノーと言えない。サブリース会社と提携関係にある建築会社にも連帯責任を課すべきである。

地主に対して長期の借り上げをセールストークにしてアパート建築の請負だけ先に行ない、サブリース契約は引き渡し後が多い。対応として業界を横断し、賃貸管理の協会と建築の業界団体で、共通の自主ルールを作っていくことが求められる。

ちなみに、レオパレス21はこの賃貸住宅管理業者登録制度に参加していない。(参考:「嘆願書」)

アパートオーナーを保護する法規制が必要

借地借家法の理念は契約弱者である賃借人を保護するものであるにもかかわらず、サブリース契約では逆転現象が起きている。本来的な契約弱者であるアパートオーナーを保護する法規制の整備が必要である。

  • 消費者契約法の類推適用で契約弱者である賃貸人の保護
    不動産サブリース業について直接規制する業法は存在しない。消費者契約法第二条に関し、時代にあった「消者費」の定義の見直しを進める。
  • リスク性金融商品の勧誘・販売に際して説明義務や適合性原則、広告規制等を課している金融商品取引法並みな規制
  • 建築から一定期間は近隣に同じアパートを建てさせないと言ったルール化が必要

土地活用や節税対策などからアパート経営にはいまも根強いニーズがあり、サブリース契約はアパート経営への参入障壁を低くする有効なビジネスモデルである。一方、地方における30年一括借上げの難しさも露呈している。

多大な将来リスクを伴うアパートビジネスにあって、長期的に安心してアパート経営に取り組める法規制の整備が喫緊の課題である。

サブリース関連の相談については、2016年までNPO法人 日本住宅性能検査協会にて承っていましたが、本問題への取り組みを専門化すべく、サブリース問題に特化した相談窓口が必要と考え、2017年2月「サブリース問題解決センター」設立に至りました。そこでは「公益」の観点から、不動産流通の促進策、安全・安心な取引の実現を図る努力をいたします。

なお、以下の関連団体も同様に充実させてまいりますので、ご活用ください。

大谷昭二(日本不動産総合研究所所長)
(サブリース問題解決センター長)